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失控的蛋殼 市場擔憂情緒持續長租公寓能否“渡劫”?
來源:第一財經 2020-11-20 08:10:53

“這是暴雷前的瘋狂嗎?”面對蛋殼公寓(NYSE:DNK)直線暴漲的股價走勢,有投資者不禁感慨。

截至美股周三收盤,蛋殼公寓股價報收4.57美元,兩日累計漲幅超230%,總市值8.36億美元。另一邊,在北京、上海、杭州等多個城市,蛋殼持續遭到房東、租客維權,危機難以化解。

股市的瘋狂源自蛋殼或被接盤的消息。據悉,受北京市相關部門邀約,多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜,我愛我家(000560)更是被傳出是潛在接盤方。對此,我愛我家未直接否認,僅對第一財經記者表示,目前沒有得到消息。

蛋殼公寓資金承壓已不是秘密。作為國內頭部長租公寓品牌,蛋殼在國內運營公寓數量超40萬間,為今年登陸紐交所的首只中概股。但是,這家以互聯網打法激進擴張的上市公司,卻陷入巨大的虧損“黑洞”,以致多方主體受到牽連。

“打工人太難了,買房買不起,租房也踩雷。”有租客感慨稱。因房東未按時收到租金,多地租客面臨停水停電停網、甚至被趕走的境地;有蛋殼員工租了自己公司的房子,押金難退,工資被緩發;部分供應商款項也被拖欠。

面對質疑,蛋殼公開表示,公司沒有破產,也不會跑路。但這并不能安撫各方焦慮情緒,目前大量房東想從蛋殼處收回房源,一些受牽連的租客意欲退租,長租公寓的商業模式也再被“聲討”。

重壓之下,蛋殼會破裂嗎?

危機早有端倪

“現在蛋殼退租只能在我這辦理,但是需要300元手續費。”

11月19日,蛋殼公寓在官方微博曬出一張截圖,稱有用戶反饋,有人以幫助退租結算為由,私下額外收取手續費。蛋殼公寓提醒網友,不要輕信上述言論,目前退租結算有所延緩,但所有的退租辦理均在有序進行中。

網友的憤怒情緒卻被瞬間點燃,有租客直言:房東上門來找,要求解約,這算不算無責解約?解約后錢到底能不能退,多久能退?更多的租客則表示,自己投訴無門,聯系不上客服,已退租辦理提現的,款項遲遲無法到賬。

對此,北京市東元律師事務所合伙人律師李松告訴記者,租客是否能繼續居住,關鍵看和蛋殼簽署的合同是否到期,還未到期便有權利繼續居住。如果房東強行驅趕,租客有權利要求蛋殼公寓賠償損失,返還剩余租金。

把房子交給蛋殼出租的業主也苦不堪言。“之前因疫情延遲一個月房租同意了,下半年行情不好減租同意了,房租季付改月付依然同意了,結果還是15個工作日沒收到房租,去現場退房也不給違約金,如何繼續相信你們?”

北京、上海等多地房東都有此番遭遇。“七月份的時候,蛋殼就給我打電話,要降10%房租,過年時還要求一個月空置期。”有房東告訴記者,現在多數業主都同意把付款方式改成月付,然而收款依然遙遙無期。

市場消息也顯示,蛋殼公寓的資金問題早在6月份就初現端倪,當時北京有關方面還曾協調蛋殼與建行接觸,但似乎雙方未能達成協議。

進入10月份,危機氣氛日漸濃厚,有消息稱““蛋殼已經跑路、倒閉”;11月份,蛋殼公寓北京總部再曝維權事件,包括租戶、供應商、保潔、維修方等;而對“杭州分公司停止運營”、“破產跑路”等消息,蛋殼公寓一一否認。

在此期間,蛋殼公寓股價一路下滑,從年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。今年1月,蛋殼于紐交所上市,彼時募集資金超1.49億美元,總市值約27.4億美元。如今,這家頭部長租公寓品牌的市值已蒸發近七成。

11月17日深夜,我愛我家有意接盤蛋殼的消息不脛而走,蛋殼的股價也開啟瘋狂上漲模式,以致于有業內人士認為,不排除是蛋殼主動釋放消息,以提振股價。

杠桿游戲失控

蛋殼公寓成立僅五年,上市還不到一年。

2015年1月,紫梧桐(北京)資產管理有限公司注冊成立,系蛋殼公寓的運營主體,高靖為其聯合創始人兼CEO。在此之前,高靖曾供職于百度、糯米網等多家互聯網公司。這種基因為其引來資本關注,也奠定了后續擴張的基調。

成立一個月后,蛋殼成功租出第一間房。此后五年,大量資本涌來,蛋殼瘋狂擴張。在其赴美上市前,共有六輪資金進入,其中不乏華人文化產業投資基金、愉悅資本、高榕資本、春華資本等知名投資機構,總融資額近10億美元。

資本助力下,蛋殼迅速成長為僅次于自如的長租公寓運營方。截至今年3月底,蛋殼公寓在國內運營公寓數量共計41.9萬間,自如已超過100萬間。

蛋殼本質上做的是“二房東”生意,即公司處于中立方,將業主房源統一改造、升級、運營,再出租給租客,提供租后服務。這種模式下,收房、裝修均會沉淀大量資金,為搶占房源,蛋殼和自如都曾非理性提高報價。

僅靠融資和自有現金流,已不能滿足蛋殼的需求,于是“租金貸”這種資金池游戲悄然而生,即蛋殼讓租客向金融機構借貸,金融機構給蛋殼半年到整年的房租,蛋殼將資金用于每月或季度向房東交租、擴大經營,租客每月還貸。

現實中,租客多是為減輕租金壓力,才選擇月付。問題在于,很多租客并不知道自己是與金融機構簽署貸款協議,僅以為是蛋殼付款方式的不同。一旦蛋殼資金斷裂,房東收不到房租,租客面臨被驅趕的風險,但其貸款仍要繼續償還。

在李松看來,租金貸模式有很大風險,一旦公司破產或遇到比較大的經濟困境,蛋殼的款項不交給房東,最終損害的還是租客的權益。對此,立法上應加強監管。

租戶最擔心的是,如果不住房、不還貸的話,征信是否會受影響。11月16日,與蛋殼合作“租金貸”業務的微眾銀行表示,根據租戶與蛋殼公寓簽署的租賃合同,租戶已經與業主形成租賃關系,并已預付租金,享有合法居住權。

如客戶已被迫搬離,可登錄“微眾銀行租住消費貸款”登記,該行將做出適當安排,盡量保護客戶權益,至少在2021年3月31日前,征信將不受影響。

蛋殼無力自救

盡管消息顯示,蛋殼或有被接盤的可能,但市場的擔憂情緒并未化解。

處于輿論風口的我愛我家,今年經營狀況同樣不佳。數據顯示,今年前三季度,我愛我家實現營收67.51億元,同比下滑22.27%;歸屬于上市公司股東的凈利潤2.44億元,同比下滑61.93%,公司市值已較去年高點縮水五成。

此外,我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”已覆蓋國內15座城市,住宅管理規模較大的城市主要集中在京津冀、長三角地區,上半年該板塊收入7.3億元,同比下降15.05%,截至6月30日,全國在管房源規模25.3萬套。

“目前蛋殼肯定是在找接盤方,不然不會出現股價反彈的情況。”有業內人士表示,但蛋殼業務涉及的城市、房源數量多,資金缺口較大,一旦接手也并不容易消化。

蛋殼公寓財報顯示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,公司營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元,虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元。2017年至今,三年時間已虧63.2億元。

受疫情沖擊,今年租賃市場低溫,蛋殼運營情況同樣不客觀。數據顯示,2020年一季度,蛋殼公寓入住率75.6%,較去年末下降1個百分點;同時,受品牌信任危機影響,大量租客正與蛋殼協商退房,目前其官方APP上存在大量轉租房源。

“蛋殼事件影響太大了,如果一個頭部公司倒下,不僅代表它自身,而是牽連整個社會、政策、資本、市場、百姓。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

今年,另一家長租企業青客同樣被曝出資金危機。彼時,青客公寓為了維護租賃市場穩定,將部分房源轉交建行旗下建融家園重新簽訂租房協議。有業內人士認為,蛋殼被全面接盤較為復雜,后續或許會參考青客此前案例。

長租公寓渡劫

自2016年開始,長租公寓行業進入快速發展期,但目前仍未找到可持續的盈利模式。今年的疫情黑天鵝,使眾多長租公寓企業雪上加霜。據不完全統計,2020年至8月底,全國已有30余家長租公寓企業出現危機。

頭部玩家自如也難以獨善其身。據業主透露,自如近期在跟房東協商降房租,降低托管費用,降幅大約10%;如果房東不同意,自如就單方選擇違約,賠償房東兩個月房租,或者把裝修配備的電器送給后者。

疫情固然加重了企業承受的壓力,但這背后也反映出,長租行業目前的發展和盈利模式仍存隱患。“長租公寓的商業模式天然存在缺陷,表現為高進低出、長收短付、短錢長投。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為。

在他看來,很多長租企業默認一線城市和強二線城市每年房租是兩位數上漲,但租客對租金的支付能力有限,存在租金天花板。一旦沒有新投資人提供資金,通過租金貸方式超付房租,企業現金流容易斷裂,進而出現爆倉、跑路等問題。

空白研究院也認為,長租公寓行業本質上是資本密集型行業,但是行業凈利潤率不足5%,投資回收期通常要在8年以上。這意味著,一個長租公寓企業的規模擴張靠自身造血難以維系,難免走向金融化。

2019年底,住建部等六部門聯合印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,明確指出“租金貸”收入占比不能超過租賃企業租金收入的30%,對長租公寓企業借助“租金貸”擴張的模式進行遏制。

11月17日,深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》,提出七方面具體要求,以切實規范住房租賃企業經營行為。尤其強調不得“高進低出”“長收短付”,同時不得誘導租客使用“租金貸”。

“如果任憑頭部長租品牌倒閉,會出現行業整體性的硬著陸,因此一定要靠政策穩定市場預期。”李宇嘉告訴記者,蛋殼的問題在于擴張速度太快,杠桿太大,沒有持續認真地做運營。目前,蛋殼事件已經演化成一個公共性問題。

不過李宇嘉認為,蛋殼危機背后,并不代表整個長租行業都會出現問題。對相關企業來說,首先要降低擴張速度,沉下心做公寓經營?;ヂ摼W“唯快不破”的資本運作模式,并不適合長租公寓。今年受疫情沖擊,居民收入和出租率都出現下降,這對蛋殼此前的模式帶來巨大沖擊,需要整個行業去反思。

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